قوانین مشترک در تمام قراردادهای اجاره چیست؟ - مجله عطر یاس

در جامعه امروزی، گرگ های زیادی در لباس بره آماده کلاه برداری و تلکه کردن مردمی هستند که هیچ آگاهی و دانشی از قوانین ندارند و از همین راه به آن ها آسیب می رسانند. بنابراین اولین سلاح و دفاع در برابر خطر حمله چنین افرادی، آگاهی به روز و کافی از قوانین است.

در این مقاله سعی ما بر این بوده که با توضیح وجوه مشترک قوانین اجاره آپارتمان، خانه و مغازه شما را در آگاهی هر چه بیشتر از این قوانین کمک کنیم. البته ضروری است قبل از بیان ویژگی های مشترک قرارداد اجاره، یک تعریف کلی از رهن و اجاره ملک بیان کنیم.

رهن و اجاره ملک چیست؟

به طور معمول، اجاره بها همان مبلغی است که باید مستأجر در زمان های مشخص به موجر بپردازد. به پول پیش یا هر مبلغی که به عنوان بخشی از اجاره بها میان دو طرف محاسبه شده و از طرف مستأجر به موجر داده می گردد، رهن، قرض الحسنه یا ودیعه گفته می گردد. در ضمنً هر آنچه به عنوان تضمین و از این قبیل بین طرفین توافق گردد، معتبر است و باید بر اساس آن عمل گردد.

ویژگی های کلی و مشترک در قوانین اجاره خانه، آپارتمان و مغازه

• مهم ترین اقدام در ثبت هرگونه قرارداد اجاره، ثبت کامل و دقیق اطلاعات طرفین معامله مانند نام و نام خانوادگی، کلیه مشخصات شناسنامه دو طرف، آدرس دقیق و کدپستی صحیح است.
• اگر یکی از طرفین بعضی اطلاعات خود، به عنوان مثال آدرس را، به طور دقیق در قرارداد ثبت نکند یا موجر اصرار داشته باشد که آدرس مورد اجاره را به عنوان آدرس خود در قرارداد وارد کند، ممکن است در صورت وجود اختلافات بین طرفین و مراجعه به مراجع قانونی، در صورت ارسال اظهارنامه یکی از طرفین از این اظهارات بی خبر مانده و شرایط علیه او رقم بخورد.
• البته این مورد باید ذکر گردد که در وهله اول ثبت مشخصات صحیح و اطمینان از صحت داشتن هویت دو طرف بر عهده مشاور املاک بوده و او موظف است در خصوص صحت و اصل بودن تمام موارد گفته شده تحقیق نموده و اطمینان یابد.

• دومین ویژگی مشترک در قوانین اجاره آپارتمان، اجاره خانه و اجاره مغازه این است که موجر لازم نیست حتماً مالک عین مستاجره باشد و درصورتی که تنها مالک منافع باشد، می تواند عین مستاجره را اجاره بدهد. به عبارتی دیگر درصورتی که از مستأجر حق اجاره منافع به غیر صلب نشده باشد، می تواند عین مستاجره را به شخص دیگری اجاره دهد. بنابراین موجران در حین تنظیم قرارداد باید مراقب باشند تا اگر نمی خواهند مورد اجاره توسط مستأجر به شخص دیگری، به صورت کلی یا جزئی اجاره داده گردد، حتماً باید در قرارداد این موضوع را قید نمایند.
• آدرس مورد اجاره و تمامی امکانات آن مانند آب، برق، تلفن، گاز، پارکینگ، انباری و غیره باید به طور دقیق در قرارداد قید گردد. در غیر این صورت مستأجر نمی تواند ادعایی برای هیچ کدام از آن ها داشته باشد. حتی اگر موجر یا مشاور املاک این امکانات را به او وعده داده باشد. بنابراین درصورتی که داشتن این امکانات در قرارداد اجاره قید نگردد، مستأجر هیچ حقی برای بهره برداری از این امکانات را ندارد. حتی اگر این امکانات متعلق به ملک موردنظر باشد. در چنین مواردی است که لزوم خواندن دقیق قرارداد اجاره پررنگ می گردد.
• در تمام قراردادهای اجاره، قوانین اجاره خانه، قوانین اجاره آپارتمان و قوانین اجاره مغازه به جهت ایجاد تضمین برای تعهد به مفاد قرارداد وجهی را به عنوان وجه التزام با رضایت طرفین معین می نمایند. وجه التزام وجهی است که در صورت تخلف یا فسخ قرارداد، بدون دلیل قانونی توسط یکی از طرفین قرارداد، باید به طرف دیگر پرداخت گردد؛ تا ضرر زیان او جبران گردد. به عنوان مثال اگر مستأجر پس از عقد قرارداد از اجاره ملک پشیمان گردد و خواهان فسخ قرارداد گردد باید مبلغ وجه التزام را در حین فسخ قرارداد به موجر بپردازد. معین وجه التزام خسارت های به وجود آمده را جبران می نماید و تا حدود زیادی از بروز تخلفات جلوگیری می نماید.
• مهم ترین نکته در قوانین اجاره آپارتمان، قوانین اجاره خانه و قوانین اجاره مغازه، قید مدت زمان قرارداد است. در غیر این صورت طبق قوانین مدنی، قرارداد به طور کامل باطل است. زیرا در قوانین مدنی به طور صریح آمده است که قرارداد بدون ذکر مدت، هیچ ارزش قانونی نداشته و کاملاً باطل است. قراردادهای مسکونی معمولاً برای مدت یک سال نوشته می شوند، اما مدت های کمتر یا بیشتر هم بلامانع است.

• در تمام قوانین اجاره مغازه، قوانین اجاره خانه و قوانین اجاره آپارتمان، به محض به اتمام رسیدن مدت قرارداد، قرارداد فسخ شده و مستأجر موظف است در زمان مقرر مورد اجاره را تخلیه نموده و تحویل موجر دهد.
• درصورتی که با سرانجام یافتن قرارداد، مستأجر از تخلیه و پس دادن مورد اجاره ممانعت نموده و همچنان مورد اجاره را در تصرف خود نگه دارد، مطابق قرارداد در ازای هرروز اضافی باید به موجر اجرت المثل پرداخت کند. حتی اگر در ازای روزهای اضافه سودی کسب ننموده باشد.
• تنها در صورتی پرداخت اجرت المثل لزومی ندارد که اذن موجر را داشته باشد و موجر به ماندن او رضایت داشته باشد. در این صورت فقط به شرطی که استیفای منفعت نموده باشد باید به موجر اجرت المثل پرداخت کند وگرنه لزومی به پرداخت اجرت المثل نیست.
• در صورت عدم تخلیه مورد اجاره توسط مستأجر، شورای حل اختلاف با احراز مالکیت یا ذی نفع بودن موجر دستور تخلیه را صادر خواهد نمود. اگر موجر مبلغی به عنوان رهن از مستأجر دریافت نموده باشد صدور این دستور موکول به واریز آن وجه به صندوق دادگستری است. پس از ابلاغ این دستور توسط مأموران به مستأجر، او مکلف است ظرف مهلتی، معمولاً بین سه تا هفت روز پس از ابلاغ، نسبت به تخلیه اقدام کند.

• البته در قراردادهای اجاره، امکان گنجاندن این شرط وجود دارد که اگر هر یک از طرفین مایل به فسخ و بر هم زدن اجاره باشند، یک یا دو ماه از قبل اعلام نمایند که در این صورت با تسویه حساب موجر و مستأجر قرارداد اجاره به سرانجام می رسد. همچنین توافقی بین طرفین حین قرارداد، که اصطلاحاً به آن اقاله می گویند، یکی از عوامل انتها دادن به قرارداد اجاره است.
• عقد اجاره در صورت فوت موجر در تمامی قوانین اجاره خانه، قوانین اجاره آپارتمان و قوانین اجاره مغازه باطل نشده و تا زمان سرانجام مدت عقد اجاره اعتبار دارد. مگر اینکه موجر مالک سرقفلی و منافع ملک بوده باشد که در این صورت با فوت وی قرارداد باطل شده و موجر اصلی می تواند اقدام به تخلیه و باز پس دریافت ملک موردنظر کند. در غیر این صورت مستأجر تا سرانجام قرارداد می تواند مورد اجاره را نگه داشته و هیچ کدام از وارثان موجر نمی توانند او را تا سرانجام قرارداد مجبور به تخلیه و باز پس دادن مورد اجاره نمایند.
• موجران و مستأجران باید بدانند که برای جلوگیری از مسائل بعد از انقضای قرارداد، درصورتی که تمایل به تخلیه یا تمدید مورد اجاره را دارند، باید از دو ماه قبل تصمیمات خود را اعلام نموده و دیگری را از شرایط خودآگاه سازند تا با سرانجام مدت قرارداد دچار اختلاف نشوند. این مسئله بیشتر برای مستأجران دردسرساز است.

• در تمامی قوانین اجاره خانه، قوانین اجاره آپارتمان و قوانین اجاره مغازه ذکرشده که کسی نمی تواند ملکی را به فرد ورشکسته اجاره داده یا ملکی را از او اجاره کند. بنابراین در هنگام عقد قرارداد توجه به پیشینه طرف مقابل و سوابق او بسیار حائز اهمیت است.

• درصورتی که پس از اتمام مدت قرارداد طرفین تمایل به تمدید قرارداد را داشته باشند و از طرفی بر سر میزان افزایش اجاره بها به توافق نرسند، هرکدام می توانند به طور جداگانه به شورای حل اختلاف مراجعه نموده و درخواست معین اجاره بها را بدهند. در این شرایط طبق قوانین اجاره خانه، قوانین اجاره آپارتمان و قوانین اجاره مغازه و دیگر قراردادهای اجاره، شورای حل اختلاف کارشناسی را به محل مورد اجاره فرستاده و کارشناس موردنظر طبق نرخ اجاره روز، مبلغی را به صورت عادلانه برای اجاره بها معین می نماید.
• نوع کاربری مورد اجاره حتماً باید در قرارداد ذکر گردد و طبق قوانین اجاره خانه، قوانین اجاره آپارتمان و قوانین اجاره مغازه مستأجر به هیچ عنوان نمی تواند تغییری در کاربری مورد اجاره ایجاد کند.

• تعمیرات اساسی مانند بنایی و اموری از قبیل نصب آبگرمکن یا شوفاژ بر عهده مالک است. اما مخارجی که برای حسن استفاده از مورد اجاره است مانند کاغذ دیواری و نورپردازی و همچنین هزینه های مربوط به شارژ ساختمان بر عهده مستأجر است، مگر آنکه در اجاره نامه خلاف آن قید گردد.

• تنظیم قرارداد در فرم های چاپی بنگاه های مشاوران املاک یا تایپ مفاد قرارداد موجب رسمی شدن آن نمی گردد و تأثیری در ماهیت آن ندارد. در حال حاضر در تمامی قراردادها، دریافت کد رهگیری توسط مشاور املاک و درج آن در قرارداد است که به قرارداد ماهیت قانونی می بخشد. در ضمنً برای تنظیم قرارداد اجاره به صورت عادی تأکید می گردد که باید دو نفر به عنوان گواه، ذیل آن را امضا نمایند تا طرفین از مزایای قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376 بهره مند شوند.
• معمولاً در قراردادهای اجاره مبلغ، ودیعه به صورت نقدی توسط موجر دریافت می گردد، اما اگر در هر صورتی طبق توافق طرفین نحوه پرداخت ودیعه با شرایط خاصی همراه بود، حتماً باید در قرارداد اجاره ذکر گردد تا هیچ کدام از طرفین نتوانند خلاف توافق عمل نمایند و درصورتی که برای پرداخت ودیعه یا اجاره بها از قبل، چکی پرداخت شد، حتماً باید شماره چک ها درون قرارداد ثبت گردد و به صورت تمام و کمال رسید دریافت گردد.
• در بنگاه های معاملات املاک برای انعقاد قرارداد فرم های چاپی وجود دارد اما برای اختتام قرارداد و تصفیه روابط طرفین هیچ گونه متنی وجود ندارد. معمولاً در پشت نسخ قرارداد مشاور املاک می نویسد؛ مبلغ… ودیعه قرض الحسنه در تاریخ… از موجر به نام… به مستأجر… نقداً پرداخت شد و مستأجر هیچ گونه طلبی ندارد. هرگز تا مبلغ ودیعه به دستتان نرسیده است، این گونه ننویسید. مخصوصاً اگر قرار است تمام یا بخشی از مبلغ ودیعه نزد کسی بماند. با این نوشته شما اقرار می کنید که پولتان را کاملاً دریافت نموده اید و هیچ طلبی ندارید. درصورتی که پول شما در گاو صندوق شخص دیگری است.

با خواندن قوانین اجاره خانه، قوانین اجاره آپارتمان و قوانین اجاره مغازه متوجه می شویم که عقد قرارداد اجاره به صورت کتبی و رسمی اصلاً کار غیرضروری و بی فایده ای نبوده و بلکه بسیار هم واجب و ضروری است.

در عصر حاضر و باوجود دغدغه های کوچک و عظیم، نوشتن قرارداد اجاره به صورت دستی و بدون هیچ شاهدی اشتباه ترین کار ممکن است و در صورت بروز اختلافات، عملاً همه چیز به ضرر مستأجر تمام می گردد و به دلیل قانونی نبودن قرارداد، او هیچ مدرکی برای دفاع و باز پس دریافت پول خود ندارد.

وقت آن رسیده که اصطلاح بنگاهی حرف مفت میزند و مفت حرف نمی زند را فراموش نموده و با مراجعه به مشاورین املاک برجسته و مورد اعتماد، امنیت معاملات خود را بالا برده و تمامی شرایط معامله را به صورت قانونی ثبت کنیم. در غیر این صورت راه را برای سوء استفاده گران و کلاه برداران بازنموده و عرصه را برای آن هموار می سازیم تا بدون نظارت قانون، بتوانند هرگونه معامله خلافی را انجام دهند.

به این مقاله از خبرنگارن چه امتیازی می دهید؟